Bruttogrundfläche (BGF) im Kontext der Immobilienbewertung
- SVBI Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung
- 24. Feb.
- 3 Min. Lesezeit
Die Brutto-Grundfläche (BGF) stellt eine zentrale Kenngröße in der Immobilienbewertung dar. Insbesondere im Sachwertverfahren, das häufig bei Ein- und Zweifamilienhäusern Anwendung findet, kommt ihr eine wesentliche Bedeutung zu.
Die gesetzlichen Grundlagen liefert die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie enthält verbindliche Vorgaben zur Ermittlung der BGF und sorgt damit für eine einheitliche und nachvollziehbare Bewertungsbasis. Als Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung mit Sitz in München und Starnberg möchten wir Ihnen einen Überblick zur Bruttogrundfläche geben.
Was ist die Brutto-Grundfläche?
Die Brutto-Grundfläche ist die Summe der, bezogen auf die jeweilige Gebäudeart, marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks. Bei einem üblichen Einfamilienhaus ist somit die Grundfläche aller Stockwerke (inkl. Keller) anzusetzen.
Die Definition ergibt sich aus Anlage 4 der ImmoWertV und bildet die Grundlage für eine standardisierte Flächenermittlung.
Wie wird die Brutto-Grundfläche ermittelt?
Für die Ermittlung der Brutto-Grundfläche werden die äußeren Maße der Baukonstruktion zugrunde gelegt. Dabei sind auch Bekleidungen wie Putz oder Holzverschalungen zu berücksichtigen. Maßgeblich ist die Fläche auf Höhe der Oberkante des Boden- bzw. Deckenbelags.
Die Flächen werden in drei Bereiche unterteilt:
Bereich a: Überdeckt und allseitig umschlossen (z. B. klassische Geschosse eines Gebäudes).
Bereich b: Überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen z.B. überdachte Loggien.
Bereich c: Nicht überdeckt (z. B. Balkone).
Für die Ermittlung der BGF werden ausschließlich die Flächen der Bereiche a und b angesetzt.
Das sogenannte BGF-Haus
Die Systematik der Anrechenbarkeit wird anschaulich in den Anwendungshinweisen zur ImmoWertV (ImmoWertA) dargestellt. Das „BGF-Haus“ ist eine schematische Darstellung, die zeigt, welche Flächen in die Brutto-Grundfläche einbezogen werden und welche nicht. Diese Darstellung erleichtert insbesondere in der Praxis die eindeutige Zuordnung von Flächen.
Was gehört nicht zur Brutto-Grundfläche?
Nicht alle Flächen eines Gebäudes werden bei der BGF berücksichtigt. Insbesondere folgende Bereiche sind nicht anzurechnen:
Flächen des Bereichs c (z. B. Balkone, auch wenn überdacht)
Untergeordnete Ebenen im Dachraum, wie Spitzböden
Kriechkeller
Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion oder Instandhaltung dienen
Flächen unter konstruktiven Hohlräumen (z. B. über abgehängten Decken)
Diese Einschränkungen dienen dazu, nur tatsächlich marktüblich nutzbare Flächen in die Bewertung einzubeziehen.
Besonderheiten im Dachgeschoss
Im Dachgeschoss richtet sich die Anrechenbarkeit der Flächen nach deren tatsächlicher Nutzbarkeit. Dabei genügt bereits eine ungeordnete Nutzung, etwa als Abstell- oder Lagerfläche.
Voraussetzungen für die Anrechenbarkeit sind insbesondere:
eine lichte Höhe von etwa 1,25 Metern
eine Begehbarkeit
eine Zugänglichkeit, deren Ausführung sich nach der Nutzungsintensität richtet
Nicht nutzbare Dachgeschossebenen bleiben bei der BGF unberücksichtigt.
Folgende schematische Abbildung (veröffentlicht in der ImmoWertA), zeigt die Anrechenbarkeit im Dachgeschoss auf.
Beispielrechnung einer Bruttogrundfläche
Folgende Beispielrechnung soll die Ermittlung der Brutto-Grundfläche (BGF) veranschaulichen.
Es handelt sich um ein freistehendes, unterkellertes Einfamilienhaus mit drei Grundrissebenen:
Untergeschoss (UG)
Erdgeschoss (EG)
ausgebautes Dachgeschoss (DG) inkl. Spitzboden
Die Außenmaße des Gebäudes betragen 8,00 m × 9,00 m.
Schnitt:
Grundrisse:
Grundrissebene Maße BGF
Erdgeschoss 9m x 8 m 72 m²
Obergeschoss 9m x 8 m 72 m²
Dachgeschoss 9m x 8 m 72 m²
Bruttogrundfläche, gesamt: 216 m²
Fazit
Die Brutto-Grundfläche ist eine zentrale Größe in der Immobilienbewertung und findet insbesondere im Sachwertverfahren Anwendung. Eine korrekte Ermittlung ist entscheidend für ein belastbares Bewertungsergebnis.
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