Bodenrichtwert und Anpassungen im Gutachten

Der Bodenrichtwert ist eine zentrale Kennzahl bei der Bewertung von Grundstücken. Dennoch wird seine Bedeutung häufig missverstanden oder nicht richtig eingeordnet. In diesem Beitrag erfahren Sie, was genau hinter dem Bodenrichtwert steckt, wie er entsteht und welche Rolle er im Rahmen einer Wertermittlung spielt. Darüber hinaus wird erläutert, wann und warum Anpassungen des Bodenrichtwerts erforderlich sein können und wie diese sachverständig im Bewertungsprozess zu berücksichtigen sind. Sie erhalten damit einen verständlichen Einblick in die Herkunft, Aussagekraft und Einordnung des Bodenrichtwerts – etwa bei Bewertungen im Zusammenhang mit Erbschaften, Schenkungen oder anderen Bewertungsanlässen.

Was ist ein Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist gemäß § 196 BauGB der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche und einen bestimmten Richtwertstichtag.

Wer veröffentlicht Bodenrichtwerte?

Bodenrichtwerte werden von von Gutachterausschüssen für die Ermittlung von Grundstückswerten veröffentlicht. Die Gutachterausschüsse sind auf Landkreisebene angesiedelt.

Wie werden Bodenrichtwerte ermittelt?

Bodenrichtwerte werden in der Regel auf Grundlage von tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen ermittelt. Diese Kaufverträge werden erfasst und ausgewertet und beziehen sich regelmäßig auf unbebaute bzw. von bereinigten Grundstücken (Abbruchobjekten) aus einem bestimmten Zeitraum.

Sofern in Richtwertgebieten keine oder nur wenig verwertbare Kaufverträge vorliegen, werde die Richtwerte üblicherweise im Rahmen der allgemeinen Tendenz der Bodenpreisentwicklung und anhand der Daten vergleichbarer Gebiete fortgeschrieben bzw. angepasst. Im Vordergrund steht dabei die Entwicklung der Werte zum Stichtag.

Wann werden Bodenrichtwerte veröffentlicht?

Bodenrichtwerte werden zu Beginn eines jeden bzw. zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt und beziehen sich somit auf den 1. Januar des Folgejahres der Ermittlung.

Wo kann man Bodenrichtwerte erhalten?

Die örtlichen Gutachterausschüsse geben auf deren Internetseiten hinweise hierzu. In München können diese beispielsweise online (https://bodenrichtwerte-muenchen.de/) abgerufen werden. Der Abruf ist kostenpflichtig.

Was ist eine Bodenrichtwertzone?

Um lagebedingte Wertunterschiede zwischen Grundstücken zu berücksichtigen, werden sogenannte Bodenrichtwertzonen gebildet.

• Diese Zonen fassen Gebiete mit vergleichbaren Nutzungs- und Wertverhältnissen zusammen.

• Die Unterschiede innerhalb einer Zone sollten grundsätzlich 30 % nicht überschreiten.

• Grundstücke mit abweichender Nutzung oder Qualität (z. B. Grünflächen, Wald, Wasserflächen, Verkehrsflächen) können jedoch Teil einer Zone sein, ohne dass der Bodenrichtwert für sie gilt.

Wann können Bodenrichtwerte als geeignet angesehen werden?

Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung von

▷ Lage und Entwicklungszustand gegliedert sind und

▷ nach Art und Maß der baulichen Nutzung,

▷ beitragsrechtlichem Zustand und

▷ jeweils vorherrschender Grundstücksgestalt

hinreichend bestimmt sind und diese Merkmale hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen.

Bodenrichtwerte, die diese Anforderungen nicht erfüllen, sind als unmittelbare Grundlage für die Bodenwertermittlung ungeeignet. Da in diesen Fällen oftmals auch keine geeigneten Kaufpreise verfügbar sind, sind solche Bodenrichtwerte zu plausibilisieren und bzgl. fehlender Wertmerkmalsbeschreibungen zu ergänzen.

Was gibt es innerhalb einer Bodenrichtwertzone zu beachten?

Die Zuordnung eines Grundstücks zu einer Bodenrichtwertzone zeigt nur die parzellenscharfe Abgrenzung, nicht die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit.

• Besonders bei Randbereichen oder großen Grundstücken können Teilflächen unterschiedlichen Richtwerten unterliegen.

• In solchen Fällen sind Zu- oder Abschläge erforderlich, um den Wert präzise zu bestimmen.

Wann und warum muss ein Bodenrichtwert angepasst werden ?

Bodenrichtwerte müssen an die objektspezifischen Besonderheiten angepasst werden, z. B.:

• Stichtagsanpassung: Anpassung an den Wertermittlungsstichtag (z. B. mittels Indexreihen oder in anderer geeinter Weise)

• Bauliche Ausnutzung: Berücksichtigung der wertrelevanten Geschossflächenzahl (WGFZ)

• Grundstücksgröße: Anpassung bei abweichender Grundstücksgröße (größer oder kleiner als die durchschnittliche Fläche in der Zone)

• Lageanpassung: Berücksichtigung mikro-lokaler Einflüsse (z. B. Nähe zu Industriegebieten oder Naherholung)

• Lärmimmissionen: z.B. Abschläge bei überdurchschnittlicher Lärmbelastung

• Erschließungs- und Ausbaubeiträge: Berücksichtigung zusätzlicher Kosten, sofern sie beim Bewertungsobjekt anfallen

  
  

Weitere Anpassungen können je nach Einzelfall erforderlich sein.

Fazit

Bodenrichtwerte stellen eine wichtige Grundlage der Bodenwertermittlung dar. Für eine belastbare und sachgerechte Immobilienbewertung reicht jedoch eine einfache Übertragung oder schematische Berechnung in der Regel nicht aus. Vielmehr ist eine sorgfältige Plausibilisierung sowie eine fachkundige Anpassung an die individuellen Eigenschaften des jeweiligen Bewertungsgrundstücks erforderlich. Lage, Grundstückszuschnitt, bauliche Ausnutzbarkeit oder weitere wertbeeinflussende Faktoren können zu teils erheblichen Abweichungen vom Bodenrichtwert führen.

Gerade bei Bewertungsanlässen wie Erbschaften oder Schenkungen, bei denen die Wertermittlung häufig gegenüber dem Finanzamt nachvollziehbar und belastbar darzustellen ist, kommt einer fundierten Bodenwertermittlung besondere Bedeutung zu. Jeder Einzelfall ist daher individuell zu prüfen und sachverständig zu würdigen.

Als Sachverständige für Immobilienbewertung in und um München unterstützen wir Sie bei der professionellen Analyse und Bewertung Ihrer Grundstücke und sorgen für eine fachlich fundierte und nachvollziehbare Einordnung des Bodenwerts im Rahmen der Wertermittlung.

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