WGFZ – wertrelevante Geschossflächenzahl einfach erklärt
- SVBI Sachverständige f. Immobilienbewertung
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Die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) ist eine Kennzahl in der Immobilienbewertung. Sie beschreibt die tatsächliche wirtschaftliche Ausnutzung eines Grundstücks und spielt bei der Bodenwertermittlung eine wichtige Rolle.
Doch was genau ist die WGFZ, wie unterscheidet sie sich von der GFZ und warum ist sie für den Grundstückswert so entscheidend?
Was ist die WGFZ?
Die WGFZ (wertrelevante Geschossflächenzahl) ist ein Begriff aus der Immobilienbewertung und leitet sich von der bekannteren Geschossflächenzahl (GFZ) ab. Die GFZ ist im Bauplanungsrecht geregelt und gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Die gesetzliche Grundlage hierfür bildet die Baunutzungsverordnung (§ 20 BauNVO). Die Geschossfläche wird nach den Außenmaßen aller Vollgeschosse eines Gebäudes ermittelt.
Wichtig: Während die GFZ die baurechtlich zulässige Nutzung beschreibt, stellt die WGFZ auf die tatsächlich wirtschaftlich nutzbare Fläche ab.
Was ist ein Vollgeschoss?
Die jeweiligen Bauordnungen eines Bundeslandes definieren den Begriff Vollgeschoss teilweise unterschiedlich. In Bayern ist das Vollgeschoss in Art. 2 Abs. 5 der BayBO (Fassung der Bekanntmachung vom 4. August 1997) definiert – diese Vorschrift gilt nach Art. 83 Abs. 7 BayBO (Fassung der Bekanntmachung vom 14. August 2007) i.V.m. § 20 Abs. 1 BauNVO insoweit auch weiterhin.
Hiernach definiert sich ein Vollgeschoss:
„Vollgeschosse sind Geschosse, die vollständig über der natürlichen oder festgelegten Geländeoberfläche liegen und über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,3 m haben. Als Vollgeschosse gelten Kellergeschosse, deren Deckenunterkante im Mittel mindestens 1,2 m höher liegt als die natürliche oder festgelegte Geländeoberfläche."
Abgrenzung zwischen GFZ und WGFZ
Die Unterscheidung zwischen GFZ und WGFZ ist für die Immobilienbewertung von großer Bedeutung:
Kennzahl | Bedeutung |
GFZ | Baurechtlich zulässige Geschossfläche |
WGFZ | Wirtschaftlich nutzbare Geschossfläche |
Bei der WGFZ werden – im Gegensatz zur GFZ – auch Flächen berücksichtigt, die baurechtlich nicht als Geschossfläche gelten, aber wirtschaftlich nutzbar und damit wertrelevant sind.
Welche Flächen sind wertrelevant?
Die Grundlagen zur WGFZ finden sich in der Immobilienwertermittlungsverordnung (§ 16 Abs. 4 ImmoWertV).
Demnach gelten unter anderem folgende Regelungen:
Ausgebaute oder ausbaufähige Dachgeschosse werden in der Regel mit 75 % der Fläche berücksichtigt
Staffelgeschosse werden vollständig angesetzt
Nicht nutzbare Dachräume (z. B. reine Hohlräume) gelten nicht als Geschoss
Die WGFZ ergibt sich aus dem Verhältnis der wertrelevanten Geschossfläche zur Grundstücksfläche.
Folgende Abbildung (veröffentlicht in der ImmoWertA) zeigt verschiedene Beispiele auf:
Warum ist die WGFZ für die Immobilienbewertung wichtig?
Die bauliche Ausnutzung eines Grundstücks hat i.Einfluss auf dessen Wert.
Ein Grundstück, das stärker ausgenutzt werden kann, ist in der Regel wirtschaftlich attraktiver – und damit auch wertvoller.
Vereinfacht ausgedrückt:Je mehr Fläche auf einem Grundstück realisiert werden kann, desto höher ist in der Regel der Grundstückswert.
Die Bedeutung der WGFZ hängt stark von der Lage ab:
Städtische Lagen: hohe Relevanz (z. B. München, Starnberg)
Ländliche Lagen: häufig geringere Bedeutung
Die Feststellung zur Relevanz der WGFZ sind vom örtlichen Gutachterausschuss abzuleiten.
Beispiel: WGFZ-Anpassung eines Bodenrichtwerts
Im Rahmen der Bodenwertermittlung wird die WGFZ genutzt, um Unterschiede in der (wertrelevanten) baulichen Ausnutzung zwischen dem Bewertungsgrundstück und dem Bodenrichtwertgrundstück zu berücksichtigen.
Ausgangssituation Bodenrichtwertgrundstück:
Bodenrichtwert: 1.900,00 €/m²
Fläche: 500 m²
WGFZ: 0,50
Bewertungsgrundstück:
Fläche: 500 m²
WGFZ: 0,40
Alle übrigen Merkmale (inkl. Stichtag) sind in diesem Beispiel identisch.
Umrechnungskoeffizienten
Der Gutachterausschuss stellt folgende WGFZ-Umrechnungskoeffizienten zur Verfügung:
WGFZ 0,50 → 0,587
WGFZ 0,40 → 0,535
Berechnung der Anpassung
0,535/ 0,587 = 0,91
Das Bewertungsgrundstück ist somit ca. 9 % weniger wert als das Bodenrichtwertgrundstück.
Berechnung des Bodenwerts
1.900 €/m² x 500 m² = 950.000 €
Anpassung:
950.000 € x 0,91 = 864.500 €
Beitragsfreier Bodenwert: 864.500 €
Fazit: WGFZ als wichtiger Wertfaktor
Die wertrelevante Geschossflächenzahl ist ein wichtiger Faktor bei der Bodenwertermittlung. Sie ermöglicht es, Unterschiede in der baulichen Ausnutzung zu berücksichtigen und führt damit zu marktgerechten Immobilienwerten.
Gerade in stärker besiedelten Lagen kann die WGFZ einen erheblichen Einfluss auf den Grundstückswert haben.
Sachverständige für die Immobilienbewertung
Abschließend lässt sich festhalten, dass eine fundierte Immobilienbewertung die Grundlage für sichere und wirtschaftlich sinnvolle Entscheidungen bildet.
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