Modellkonformität in der Immobilienbewertung

Die Modellkonformität ist ein zentraler Grundsatz in der Immobilienbewertung. Sie stellt sicher, dass Bewertungsdaten korrekt angewendet werden und belastbare Verkehrswerte ermittelt werden können.

Doch was bedeutet Modellkonformität konkret und warum ist sie so wichtig?

Was ist die Modellkonformität in der Immobilienbewertung?

Der Begriff Modellkonformität beschreibt, dass bei der Anwendung von Daten zur Immobilienbewertung dieselben Modelle und Berechnungsansätze verwendet werden müssen, die auch bei der Ermittlung dieser Daten zugrunde lagen.

Die rechtliche Grundlage bildet die Immobilienwertermittlungsverordnung (§ 10 ImmoWertV). Vereinfacht ausgedrückt:Daten können nur dann sachrichtig verwendet werden, wenn sie nach denselben Bewertungsregeln angewendet werden, unter denen sie ermittelt wurden.

Auf welche Daten bezieht sich die Modellkonformität?

Die Anwendungshinweise zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) konkretisieren den Grundsatz der Modellkonformität für die in der Immobilienbewertung verwendeten Daten.

Die Modellkonformität ist dabei vor allem in folgenden Bereichen von Bedeutung:

• Vergleichswertverfahren:

  insbesondere bei der Anpassung von Kaufpreisen sowie bei der Anwendung von Vergleichsfaktoren

  
  

• Ertragswertverfahren:

  insbesondere bei der Verwendung von Liegenschaftszinssätzen und den diesen zugrunde liegenden Modellansätzen

  
  

• Sachwertverfahren:

  insbesondere bei der Anwendung von Sachwertfaktoren sowie den zugrunde liegenden Modellansätzen

Entscheidend ist dabei stets, dass die verwendeten Daten nur in dem Modell angewendet werden, in dem sie auch ursprünglich abgeleitet wurden.

Gibt es Ausnahmen vom Grundsatz der Modellkonformität?

Grundsätzlich ist die Modellkonformität immer einzuhalten.

In der Praxis kann es jedoch zu besonderen Fällen kommen, etwa wenn:

• der Bewertungsstichtag vor Inkrafttreten der aktuellen ImmoWertV liegt

• Daten auf Grundlage älterer Bewertungsmodelle erhoben wurden

  
  

In solchen Fällen gilt:

Die Modellkonformität der Daten hat Vorrang vor der Anwendung aktueller Bewertungsmodelle. Das bedeutet, dass der Gutachter sich an dem Modell orientieren muss, auf dessen Basis die Daten erhoben wurden – auch wenn dieses nicht mehr dem aktuellen Regelwerk entspricht.

Warum ist Modellkonformität so wichtig?

Die Bedeutung der Modellkonformität lässt sich gut mit dem bekannten Sprichwort erklären: „Man darf nicht Äpfel mit Birnen vergleichen.“

In der Immobilienbewertung bedeutet das:

Unterschiedlich erhobene Daten sind nicht direkt miteinander vergleichbar, wenn sie auf verschiedenen Berechnungsansätzen beruhen.

(vereinfachtes) Beispiel aus der Praxis

Ein Gutachterausschuss hat beispielsweise festgelegt, dass Balkone grundsätzlich mit 50 % ihrer Fläche angesetzt werden.

Wenn ein Gutachter diese Daten verwendet, muss er beim Bewertungsobjekt denselben Ansatz anwenden.

Würde er stattdessen 25 % ansetzen, wäre die Bewertung nicht modellkonform und damit fachlich falsch, auch wenn die Wohnflächenverordnung vorsieht, dass nur in bestimmten Fällen 50% der Außenflächen (z.B. Balkone) anzurechnen sind.

Beispiel zur Modellkonformität bei Vergleichspreisen

Ein Gutachterausschuss legt fest, dass Balkonflächen mit 50 % ihrer Grundfläche in die Wohnfläche einbezogen werden. Die Ableitung des Vergleichsfaktors erfolgt auf Grundlage von 100 ausgewerteten Kaufverträgen.

Im Durchschnitt ergeben sich folgende Flächen:

Innenfläche: 65 m²

Außenfläche (Balkon): 8 m²

Bei einer Anrechnung von 50 % ergibt sich:

65 m² +(8 m² ×0,5) = 69 m²

Auf Basis dieser Wohnfläche stellt der Gutachterausschuss einen durchschnittlichen Kaufpreis von 7.500,00 €/m² fest.

Der Vergleichsfaktor lautet somit:

7.500,00 €/m² bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 69 m².

Alternative Modellannahme

Hätte der Gutachterausschuss stattdessen festgelegt, dass Balkonflächen nur mit 25 % anzurechnen sind, ergäbe sich folgende durchschnittliche Wohnfläche:

65 m²+(8 m² ×0,25) = 67 m²

Der Vergleichsfaktor würde dann wie folgt definiert:

7.500,00 €/m² bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 67 m².

Das Beispiel zeigt, dass sich der Unterschied von 2 m² in der zugrunde gelegten Wohnfläche erheblich auf den ermittelten Immobilienwert auswirken kann.

Dies ist ein sehr vereinfachtes Beispiel, das lediglich zur Veranschaulichung dient. Im Bewertungsalltag stellt sich der Gutachter nach der Ableitung der vorläufigen Werte stets die Frage, ob objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen sind. Jede Immobilie muss individuell geprüft und ihre Merkmale gewürdigt werden. Wichtig ist jedoch immer, die Quelle der Daten und die Ableitung der Daten genau zu beachten, um eine modellkonforme Bewertung zu gewährleisten.

Was passiert bei Besonderheiten des Bewertungsobjekts?

Auch bei modellkonformer Berechnung können objektspezifische Besonderheiten bestehen. Diese sind in jedem Fall durch den Gutachter zu bestimmen und individuell zu würdigen.

Beispiele können sein:

• ein überdurchschnittlich großer Balkon

• außergewöhnliche Ausstattungsmerkmale

• Erhaltungszustand

• Ertragsbesonderheiten bei vermieteten Wohnungen

• u.v.w.

Fazit: Modellkonformität als Grundlage jeder Bewertung

Die Modellkonformität ist eine wesentliche Voraussetzung für eine nachvollziehbare und fachlich korrekte Immobilienbewertung.

Sie stellt sicher, dass Bewertungsdaten:

• korrekt angewendet werden

• miteinander vergleichbar sind

• zu realistischen Verkehrswerten führen

  
  

Ohne Modellkonformität besteht die Gefahr, dass erhebliche Bewertungsfehler entstehen.

Sachverständige für die Immobilienbewertung

Abschließend lässt sich festhalten, dass eine fundierte Immobilienbewertung die Grundlage für sichere und wirtschaftlich sinnvolle Entscheidungen bildet.

Als Sachverständige mit Sitz in München und Starnberg und Tätigkeit im gesamten Umland stehen wir Ihnen mit unserer fachlichen Expertise und langjährigen Erfahrung zur Seite. Wir erstellen Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB sowie Bewertungen nach §198 BewG, insbesondere für steuerliche Anlässe wie Erbschaften und Schenkungen.

Unser Anspruch ist es, jede Bewertung individuell, transparent und nachvollziehbar zu erarbeiten.

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