Was ist das Vergleichswertverfahren?
- SVBI Sachverständige f. Immobilienbewertung
- vor 20 Stunden
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Das Vergleichswertverfahren ist eines der drei gesetzlich geregelten Verfahren der Immobilienbewertung. Neben dem Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren stellt es das dritte zentrale Verfahren dar, welches in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) verankert ist.
Das Vergleichswertverfahren basiert auf einem Kaufpreisvergleich. Der Verkehrswert einer Immobilie wird entweder direkt über Vergleichspreise oder indirekt über Vergleichsfaktoren abgeleitet.
Gibt es verschiedene Varianten des Vergleichswertverfahrens?
Ja, grundsätzlich wird zwischen zwei Varianten unterschieden:
dem Vergleichspreisverfahren
dem Vergleichsfaktorverfahren
Was sind die Unterschiede?
Beim Vergleichspreisverfahren erfolgt die Wertermittlung durch den direkten Vergleich mit tatsächlich realisierten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien.
Solche Vergleichspreise können (zertifizierte und vereidigte) Sachverständige beim örtlich zuständigen Gutachterausschuss beantragen.
Das Vergleichsfaktorverfahren hingegen basiert auf durchschnittlichen Verhältniskennzahlen, die aus einer Vielzahl von Kaufpreisen abgeleitet wurden. Der Vergleichsfaktor wird auf eine bestimmte Bezugseinheit bezogen, beispielsweise die Wohnfläche (€/m²).
Beide Verfahren führen letztlich zur Ableitung eines Vergleichswertes, und somit des Verkehrswerts, für das Bewertungsobjekt.
Wie werden Vergleichspreise von Gutachterausschüssen ermittelt?
Gutachterausschüsse führen eine sogenannte Kaufpreissammlung, in der Immobilienkaufpreise erfasst werden. In Deutschland ist jeder Notar verpflichtet, eine Abschrift jedes beurkundeten Immobilienkaufvertrags an den zuständigen Gutachterausschuss zu übermitteln. Auf dieser Grundlage werden die Verträge ausgewertet und um weitere Informationen ergänzt.
Da nicht alle wertrelevanten Angaben im Kaufvertrag enthalten sind (beispielsweise die Wohnfläche bei Eigentumswohnungen), befragen die Gutachterausschüsse die Beteiligten zusätzlich – etwa durch Fragebögen oder die Auswertung von Exposés.
Wie werden Vergleichspreise angegeben?
Die Darstellung der Vergleichspreise hängt von der jeweiligen Datenlage und den verfügbaren Informationen ab.
Neben grundlegenden Angaben wie:
Zeitpunkt des Vertragsabschlusses
Lage der Immobilie
Baujahr
Größe des Grundstücks oder der Wohnfläche
werden häufig weitere wertrelevante Merkmale erfasst, zum Beispiel:
Ausstattung (z. B. Aufzug)
Erhaltungszustand
Modernisierungen
Der Gutachter prüft diese Daten und leitet, sofern geeignet, daraus Vergleichspreise für das Bewertungsobjekt ab.
Was ist beim Vergleichspreisverfahren zu beachten?
Der Sachverständige hat zu prüfen, ob die herangezogenen Vergleichspreise geeignet sind.
Geeignete Vergleichspreise liegen vor, wenn die wertbeeinflussenden Merkmale – beispielsweise:
Lage
Entwicklungszustand
Art und Maß der baulichen Nutzung
Grundstücksgröße
beitragsrechtlicher Zustand
Gebäudeart
baulicher Zustand
Wohnfläche
mit denen des Bewertungsobjekts hinreichend übereinstimmen.
Zudem müssen die Kaufpreise zeitlich ausreichend nah am Wertermittlungsstichtag liegen.
Eine hinreichende Übereinstimmung ist gegeben, wenn vorhandene Abweichungen:
keine wesentlichen Wertunterschiede verursachen oder
sachgerecht berücksichtigt und angepasst werden können
Was sind Vergleichsfaktoren?
Vergleichsfaktoren sind durchschnittliche, auf eine geeignete Bezugseinheit bezogene Werte für Grundstücke mit bestimmten wertbeeinflussenden Merkmalen (sogenannte Normobjekte).
Sie werden aus geeigneten Kaufpreisen abgeleitet und beziehen sich beispielsweise auf:
Flächen- oder Raumeinheiten (Gebäudefaktoren)
marktüblich erzielbare Erträge (Ertragsfaktoren)
andere geeignete Bezugseinheiten
Bei der Anwendung des Vergleichsfaktorverfahrens müssen die Faktoren an die individuellen Grundstücksmerkmale des Bewertungsobjekts sowie an die aktuellen Marktverhältnisse angepasst werden.
Welche Arten von Vergleichsfaktoren gibt es?
Zu den wichtigsten Vergleichsfaktoren zählen unter anderem:
Bodenrichtwerte
Vergleichsfaktoren für Eigentumswohnungen
Ertragsfaktoren
Gebäudefaktoren
Wie läuft das Vergleichswertverfahren ab?
Die Anwendungshinweise zur ImmoWertV geben ein Ablaufschema für das Vergleichswertverfahren vor (vgl. Abbildung).
Es zeigt sich, dass das Vergleichswertverfahren eine geeignete Methode zur Ermittlung von Verkehrswerten darstellt. Voraussetzung hierfür ist jedoch eine Vielzahl an Prüfungen und sachgerechten Anpassungen.
Fazit
Das Vergleichswertverfahren ist ein geeignetes Bewertungsverfahren, da es auf tatsächlich realisierten Kaufpreisen basiert. Die Qualität der Wertermittlung hängt jedoch maßgeblich von der Datenbasis, deren Auswertung und der sachgerechten Anpassung an das Bewertungsobjekt ab.
Sachverständige für die Immobilienbewertung
Abschließend lässt sich festhalten, dass eine fundierte Immobilienbewertung die Grundlage für sichere und wirtschaftlich sinnvolle Entscheidungen bildet.
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