Was ist das Sachwertverfahren in der Immobilienbewertung?
- SVBI Partnergesellschaft für Immobilienbewertung mbB
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Das Sachwertverfahren ist eines der drei gesetzlich geregelten Verfahren der Immobilienbewertung. Neben dem Ertragswertverfahren und dem Vergleichswertverfahren stellt es das dritte Verfahren dar, welches in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) verankert ist.
Das Sachwertverfahren basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung des Substanzwerts einer Immobilie. Der vorläufige Sachwert (d. h. der Substanzwert des Grundstücks) wird als Summe aus dem Bodenwert, dem vorläufigen Sachwert der baulichen Anlagen sowie dem vorläufigen Sachwert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen ermittelt.
Wird das Sachwertverfahren sachgerecht angewendet, ergibt sich daraus ein an den Markt angepasster Wert („Verkehrswert“).
Wann wird das Sachwertverfahren angewandt?
Das Sachwertverfahren eignet sich insbesondere für Immobilien, die üblicherweise nicht zur Erzielung von Erträgen, sondern zur Eigennutzung bestimmt sind.
Typische Anwendungsfälle sind:
Einfamilienhäuser (DHH, RH, u.s.w.)
Zweifamilienhäuser
eigengenutzte Wohnimmobilien
u.v.w.
Wie läuft das Sachwertverfahren ab?
Die Anwendungshinweise zur ImmoWertV geben ein strukturiertes Ablaufschema für das Sachwertverfahren vor (vgl. folgendes Schema)
Wie wird der Marktbezug hergestellt?
Der rein rechnerisch ermittelte Substanzwert entspricht in der Regel nicht dem tatsächlich am Markt erzielbaren Preis.
Deshalb wird der vorläufige Sachwert an die Marktverhältnisse angepasst. Dies erfolgt insbesondere über den sogenannten Sachwertfaktor.
Der Sachwertfaktor beschreibt das durchschnittliche Verhältnis zwischen tatsächlichen Kaufpreisen und den nach den Vorgaben der ImmoWertV ermittelten vorläufigen Sachwerten. Durch die richtige Anwendung dieses Faktors wird der ermittelte vorläufige Sachwert an die Marktverhältnisse angepasst.
Erst durch diese Marktanpassung entsteht ein realistischer Preisvergleich, welcher schlussendlich zu einem Verkehrswert führt.
Wichtige Begriffe im Sachwertverfahren der Immobilienbewertung
Herstellungskosten
Die Herstellungskosten ergeben sich aus der Multiplikation der Gebäudefläche (üblicherweise Bruttogrundfläche) mit den sogenannten Normalherstellungskosten (NHK). Zusätzlich sind besondere Bauteile und Einrichtungen zu berücksichtigen.
Normalherstellungskosten (NHK)
Die NHK basieren auf statistischen Auswertungen tatsächlicher Baukosten vergleichbarer Gebäude (Normobjekte). Sie werden auf ein einheitliches Basisjahr bezogen und in der Regel in €/m² Brutto-Grundfläche angegeben.
Baunebenkosten
Die Baunebenkosten (BNK) umfassen u. a. Kosten für Planung, Genehmigungen und Bauüberwachung. Diese sind in den Normalherstellungskosten bereits enthalten.
Baupreisindex
Da sich Baukosten im Zeitverlauf verändern, werden die NHK mithilfe des Baupreisindex auf den jeweiligen Wertermittlungsstichtag angepasst.
Baukostenregionalfaktor
Der Regionalfaktor berücksichtigt regionale Unterschiede im Baukostenniveau und passt die Herstellungskosten an die örtlichen Gegebenheiten an. Dieser Faktor wird von den Gutachterausschüssen vorgegeben.
Gesamtnutzungsdauer (GND)
Die Gesamtnutzungsdauer beschreibt die wirtschaftliche Lebensdauer eines Gebäudes bei ordnungsgemäßer Nutzung. Sie ist eine modellhafte Größe.
Restnutzungsdauer (RND)
Die Restnutzungsdauer gibt an, wie lange ein Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Modernisierungen können die Restnutzungsdauer verlängern.
Alterswertminderung
Die Alterswertminderung berücksichtigt den Wertverlust eines Gebäudes durch Alterung. Sie wird in der Regel linear berechnet.
Zuschläge für besondere Bauteile
Besondere Bauteile oder Ausstattungen, die in den NHK nicht enthalten sind, werden durch Zuschläge berücksichtigt.
Außenanlagen
Hierzu zählen z. B. Wege, Einfriedungen, Leitungen und Gartenanlagen, aber auch Versorungs- und Entsorgungseinrichtungen (wie Leitungen).
Marktübliche Zu- oder Abschläge
Wenn der Markt nicht ausreichend durch den Sachwertfaktor abgebildet wird, können zusätzliche Zu- oder Abschläge erforderlich sein.
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG)
Hierunter fallen alle individuellen Eigenschaften einer Immobilie, die vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichen, beispielsweise:
Baumängel oder Bauschäden
Modernisierungsbedarf
besondere Rechte und Belastungen
Abweichungen von marktüblichen Erträgen
Diese Merkmale sind gesondert zu berücksichtigen und zu begründen.
Fazit
Das Sachwertverfahren ist ein Bewertungsverfahren von Immobilien und kommt insbesondere bei eigengenutzten Immobilien zur Anwendung. Durch die Kombination aus Substanzbewertung und Marktanpassung, insbesondere über den Sachwertfaktor sowie die Berücksichtigung objektspezifischer Grundstücksmerkmale, kann eine marktgerechte Wertermittlung erfolgen.
