Allgemeines Ertragswertverfahren in der Immobilienbewertung
- SVBI Partnergesellschaft für Immobilienbewertung mbB
- vor 19 Stunden
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Das Modell zur Ermittlung des Ertragswerts ist der ImmoWertV 2021 beschrieben. Es handelt sich um das zentrale Bewertungsverfahren für renditeorientierte Immobilien – also für Objekte, bei denen nicht die Eigennutzung, sondern die Erzielung von Erträgen im Vordergrund steht.
Neben dem Vergleichswertverfahren und dem Sachwertverfahren stellt es das dritte zentrale Verfahren dar, welches in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) verankert ist.
Doch wie funktioniert dieses Verfahren konkret?
Ausgangspunkt: Die marktüblich erzielbaren Erträge
Grundlage des Ertragswertverfahrens sind die marktüblich erzielbaren jährlichen Erträge aus einem Grundstück – insbesondere Mieten und Pachten.
Die Summe dieser Einnahmen wird als Rohertrag bezeichnet.
Für die Wertermittlung maßgeblich ist jedoch nicht der Rohertrag selbst, sondern der sogenannte Reinertrag.
Dieser ergibt sich aus:
Rohertrag– Bewirtschaftungskosten= Reinertrag
Zu den Bewirtschaftungskosten zählen insbesondere Aufwendungen, die der Eigentümer für Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten aufbringen muss.
Grundgedanke des Ertragswertverfahrens
Das Ertragswertverfahren basiert auf einem einfachen wirtschaftlichen Prinzip:
Der dem Eigentümer verbleibende Reinertrag stellt die Verzinsung des eingesetzten Kapitals – also des Grundstückswerts beziehungsweise des gezahlten Kaufpreises – dar.
Deshalb wird der Ertragswert als sogenannter Rentenbarwert durch Kapitalisierung des Reinertrags bestimmt.
Trennung von Boden und Gebäude
Ein zentraler Grundsatz des Ertragswertverfahrens ist die getrennte Betrachtung von:
Grund und Boden
baulichen und sonstigen Anlagen
Der Grund und Boden gilt grundsätzlich als unvergänglich. Gebäude hingegen haben eine begrenzte wirtschaftliche Restnutzungsdauer.
Deshalb wird der Bodenwert zunächst separat ermittelt – so, als wäre das Grundstück unbebaut.
Der Bodenertragsanteil
Der auf den Boden entfallende Reinertragsanteil wird durch Multiplikation des Bodenwerts mit dem objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatz bestimmt.
Dieser Bodenertragsanteil stellt wirtschaftlich betrachtet die „ewige Rente“ des Bodenwerts dar.
Der Gebäudereinertrag
Der auf die baulichen Anlagen entfallende Reinertragsanteil ergibt sich als:
Gesamtreinertrag des Grundstücks– Bodenertragsanteil= Gebäudereinertrag
Dieser Gebäudereinertrag wird anschließend über die verbleibende Restnutzungsdauer kapitalisiert.
Kapitalisierung des Gebäudereinertrags
Der vorläufige Ertragswert der baulichen Anlagen wird durch eine Zeitrentenbarwertberechnung ermittelt. Dabei werden berücksichtigt:
der objektspezifisch angepasste Liegenschaftszinssatz
die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen
Das Ergebnis ist der vorläufige Ertragswert der Gebäude.
Zusammensetzung des vorläufigen Ertragswerts
Der vorläufige Ertragswert des Grundstücks ergibt sich somit aus:
Bodenwert + vorläufiger Ertragswert der baulichen Anlagen= vorläufiger Ertragswert
Sollten besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale vorliegen (z. B. Baumängel, Rechte und Belastungen oder atypische Ertragsverhältnisse), sind diese im Anschluss sachgerecht zu berücksichtigen.
Warum ist der Liegenschaftszinssatz so entscheidend?
Das Ertragswertverfahren ist keineswegs ein rein theoretisches Rechenmodell.
Durch die Verwendung des aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes wird ein direkter Marktbezug hergestellt.
Der Liegenschaftszinssatz wird aus geeigneten Vergleichskaufpreisen und den dazugehörigen Reinerträgen vergleichbarer Immobilien abgeleitet. Er stellt damit die Marktanpassung im Ertragswertverfahren sicher.
Das bedeutet:
Das Ertragswertverfahren ist im Kern ein Kaufpreisvergleich – basierend auf nachhaltig erzielbaren Grundstückserträgen.
Was ist besonders zu beachten? – Modellkonformität
Wie bei allen Wertermittlungsverfahren ist auch beim Ertragswertverfahren die Modellkonformität entscheidend.
Es ist stets zu prüfen:
Auf welcher Grundlage wurden die Daten abgeleitet?
Welche Bezugsgrößen wurden verwendet (z. B. Wohnfläche oder Nutzfläche)?
Welches Bewertungsmodell liegt den Liegenschaftszinssätzen zugrunde?
Nur wenn die angewendeten Daten und Parameter modellkonform verwendet werden, kann eine sachgerechte Bewertung erfolgen.
Fazit
Das Ertragswertverfahren ist das zentrale Bewertungsverfahren für renditeorientierte Immobilien. Es basiert auf nachhaltig erzielbaren Erträgen und bildet die Marktverhältnisse insbesondere über den Liegenschaftszinssatz ab. Nur bei konsequenter Modellkonformität und fachgerechter Anwendung führt das Ertragswertverfahren zu einem belastbaren und marktgerechten Verkehrswert.
Wichtige Begriffe im Ertragswertverfahren
Rohertrag
Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträge aus dem Grundstück.
Weichen tatsächliche Mieten von den nachhaltig erzielbaren Marktmieten ab, sind grundsätzlich die marktüblichen Erträge anzusetzen.
Bewirtschaftungskosten
Die Bewirtschaftungskosten sind laufende Aufwendungen, die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung erforderlich sind. Hierzu zählen:
Verwaltungskosten
Instandhaltungskosten
Mietausfallwagnis
Betriebskosten
Vom Rohertrag werden nur die Kosten abgezogen, die vom Eigentümer zu tragen sind.
Reinertrag
Der Reinertrag ergibt sich aus:
Rohertrag– Bewirtschaftungskosten= Reinertrag
Ertragswert / Rentenbarwert
Der vorläufige Ertragswert entspricht der Summe aller künftig erzielbaren Reinerträge, abgezinst auf den Wertermittlungsstichtag.
Für Gebäude wird die Restnutzungsdauer angesetzt, für den Boden eine unendliche Nutzungsdauer (ewige Rente).
Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer beschreibt die voraussichtliche wirtschaftliche Nutzbarkeit des Gebäudes. Modernisierungen können diese verlängern.
Marktübliche Zu- oder Abschläge
Falls die Marktverhältnisse nicht ausreichend durch den Liegenschaftszinssatz berücksichtigt werden, sind zusätzliche marktübliche Zu- oder Abschläge erforderlich.
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Hierunter fallen alle individuellen Eigenschaften, die vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichen, beispielsweise:
Baumängel oder Bauschäden
Modernisierungsbedarf
Rechte und Belastungen
atypische Ertragsverhältnisse
Diese sind gesondert zu berücksichtigen und nachvollziehbar zu begründen.
