Immobilie geerbt ?Verkehrswert bei der Erbschaft berechnen

Wenn ein nahestehender Mensch verstirbt, steht die Welt für einen Moment still. Und doch müssen Entscheidungen getroffen werden – insbesondere dann, wenn eine Immobilie Teil des Nachlasses ist. Ob Sie das geerbte Haus verkaufen, selbst nutzen oder vermieten möchten: Eine verlässliche Wertermittlung ist unverzichtbar.

Warum der Verkehrswert bei einer Erbschaft so wichtig ist

Bei einer Erbschaft spielt die Immobilie häufig die zentrale Rolle im Nachlass. Um Streit innerhalb der Erbengemeinschaft zu vermeiden oder um die Erbschaftsteuer korrekt zu berechnen, benötigen Sie den aktuellen Verkehrswert des Objekts. Auch beim Beantragen des Erbscheins wird dieser oft verlangt. Doch Vorsicht: Die Bewertung durch das Finanzamt fällt in der Regel höher aus als notwendig – und kann zu einer unnötig hohen Steuerbelastung führen.

Finanzamt oder Gutachter?

Zwei völlig unterschiedliche Wege zur Wertermittlung

Das Finanzamt bewertet geerbte Immobilien anhand pauschaler Verfahren und stark standardisierter Rechenmodelle (z. B. über Bodenrichtwerte). Individuelle Gegebenheiten der Immobilie – wie Renovierungsbedarf, schlechte Energieeffizienz oder Altlasten – bleiben häufig unberücksichtigt. Die Folge: Der Immobilienwert wird überhöht angesetzt und die Steuerlast steigt.

Ein unabhängiger Sachverständiger hingegen nimmt das Objekt persönlich in Augenschein, prüft alle relevanten Unterlagen (Grundbuch, Bauakte, Altlastenverzeichnis etc.) und berücksichtigt wertbeeinflussende Merkmale. Das Ergebnis: Ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten, das der Realität entspricht – und vom Finanzamt anerkannt werden kann.

Drei Bewertungsverfahren – je nach Nutzung und Objektart

Ein öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter wählt das passende Verfahren zur Immobilienbewertung aus:

• Vergleichswertverfahren:

  Wird bevorzugt bei Eigentumswohnungen genutzt – hier wird mit Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien in vergleichbarer Lage gearbeitet.

  
  

• Ertragswertverfahren:

  Kommt bei vermieteten oder gewerblich genutzten Objekten zum Einsatz. Der Wert richtet sich nach den zu erwartenden Mieteinnahmen.

  
  

• Sachwertverfahren:

  Geeignet für Häuser. Hier fließen unter anderem Baukosten, Zustand und Ausstattung der Immobilie ein.

Gut zu wissen: Auch emotionale oder historische Belastungen können den Wert mindern – etwa wenn im Haus ein tragisches Ereignis stattgefunden hat. Solche sogenannten „merkantilen Minderwerte“ lassen sich ebenfalls berücksichtigen.

Wertgutachten – sinnvoll bei Erbengemeinschaften und Auszahlung von Miterben

Gerade wenn mehrere Erben beteiligt sind, schafft ein professionelles Verkehrswertgutachten Klarheit. Es dient als neutrale Grundlage für faire Auszahlungen und hilft, Konflikte zu vermeiden. Auch beim Verkauf der Immobilie sorgt das Gutachten für Transparenz gegenüber Interessenten – und untermauert Ihre Preisvorstellungen glaubwürdig.

Was kostet ein Gutachten – und was bringt es?

Ein gerichtsfestes Wertgutachten durch einen qualifizierten Sachverständigen kostet ab ca. 1.400 Euro – je nach Objektgröße und Aufwand. Diese Kosten können bei der Erbschaft steuerlich geltend gemacht werden. Gleichzeitig eröffnet das Gutachten häufig die Möglichkeit, eine deutlich niedrigere Steuerlast geltend zu machen – mit Einsparpotenzial im vier- bis fünfstelligen Bereich.

Unser Tipp: Frühzeitig bewerten lassen – und Ruhe gewinnen

Beauftragen Sie ein Gutachten möglichst zeitnah nach dem Erbfall. So haben Sie die nötige Transparenz, um Entscheidungen fundiert treffen zu können – sei es für den Erbschein, eine Einigung unter Erben oder den geplanten Verkauf.

Wir sind für Sie da

Mit Fingerspitzengefühl und Sachverstand begleiten wir Sie durch diese herausfordernde Zeit. Unsere erfahrenen Gutachter erstellen für Sie ein belastbares, anerkanntes Verkehrswertgutachten. Bei Fragen zur Bewertung oder bei Unstimmigkeiten mit dem Finanzamt stehen wir Ihnen auch im Nachgang beratend zur Seite.

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