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Immobilienbewertung in München & Starnberg: Wann lohnt sich ein Kurzgutachten?

  • Autorenbild: SVBI Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung
    SVBI Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung
  • 21. Juli
  • 3 Min. Lesezeit

Aktualisiert: 21. Juli

Die Wertermittlung einer Immobilie ist ein sensibles Thema – insbesondere in hochpreisigen Regionen wie München und Starnberg. Wer seine Immobilie verkaufen, vererben oder verschenken möchte, braucht eine realistische Einschätzung des aktuellen Marktwertes. Doch nicht immer ist ein umfassendes Vollgutachten nötig – in vielen Fällen reicht ein Kurzgutachten.

Je nach Anlass und rechtlichem Kontext können verschiedene Gutachtentypen beauftragt werden.

Kurzgutachten Immobilie München Starnberg

Kurzgutachten: Was ist das und was enthält es?

Ein Kurzgutachten, auch Marktpreisermittlung genannt, ist eine verkürzte Form der Immobilienbewertung, die trotz ihres reduzierten Umfangs auf einer fundierten Daten- und Methodenbasis beruht. Es enthält:


  • Die Bewertung auf Basis marktüblicher Methoden (Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren)

  • Eine Beschreibung der Immobilie und der Lage

  • Eine schriftliche, komprimierte Darstellung der Wertfindung


Wichtig: Das Kurzgutachten orientiert sich an den anerkannten Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), ist jedoch nicht gerichtsfest und erfüllt keine Anforderungen an formelle Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, wenn diese vor Gericht oder Behörden Bestand haben müssen.



Wann ist ein Kurzgutachten ausreichend?

Ein Kurzgutachten eignet sich vor allem für:


  • Privatverkäufe: Sie wollen Ihre Immobilie in München oder Starnberg verkaufen und benötigen eine realistische Preisindikation zur Verhandlungsbasis.

  • Vermögensübersicht: Zur internen Übersicht über Ihr Immobilienvermögen, etwa bei Scheidungsplanungen (außerhalb gerichtlicher Verfahren).

  • Erbschaft und Schenkung innerhalb der Familie, wenn keine Streitigkeiten zu erwarten sind. Erfahrungsgemäß kann in einigen Fällen auch ein Kurzgutachten vom Finanzamt anerkannt werden. Ob dies im konkreten Fall möglich ist, sollte vorab mit dem Steuerberater oder direkt mit dem zuständigen Finanzamt abgestimmt werden.

  • Bankgespräche: Als erste Einschätzung für Finanzierungen, Nachbeleihungen oder Umschuldungen.


In diesen Fällen kann ein Kurzgutachten genügen. Es schafft eine fundierte Grundlage und spart Aufwand und Kosten im Vergleich zum Vollgutachten.



Wann benötigen Sie ein Vollgutachten? – Die rechtlichen Anforderungen

Sobald rechtliche, steuerliche oder behördliche Aspekte betroffen sind, ist ein Vollgutachten durch einen nach DIN17024 zertifizierten Sachverständigen (DIN EN ISO/IEC 17024) empfehlenswert – insbesondere:


  • Bei Erbschaft- und Schenkungsteuerprüfungen durch das Finanzamt (§ 198 Bewertungsgesetz "Nachweis des niedrigen gemeinen Werts")

  • Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen, z.B. in Erbschafts-, Scheidungs- oder Betreuungsverfahren

  • Für die Zwangsversteigerung oder Enteignung

  • Im Falle von Gesellschafterauseinandersetzungen oder Firmenübertragungen

  • Bei der Bewertung von Miteigentumsanteilen oder Rechten Dritter (z.B. Nießbrauch, Wohnrecht)


Ein Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB („Vollgutachten“) ist eine fundierte, schriftliche Wertermittlung, die von einem zertifizierten Sachverständigen erstellt wird.

Ein solches Vollgutachten umfasst unter anderem die Festlegung des Wertermittlungsstichtags, die umfangreiche Beschreibung des Grundstückszustands (ggf. mit abweichenden Annahmen), die Auswahl und Begründung der Wertermittlungsverfahren, die rechnerische Herleitung der Ergebnisse sowie die Ableitung des Marktwerts unter Berücksichtigung der Aussagekraft der verwendeten Verfahren.




Regionale Besonderheiten: Die Immobilienbewertung- Kurzgutachten in München & Starnberg

München und Starnberg zählen zu den dynamischsten und teuersten Immobilienmärkten in Deutschland. Die hohe Preisdichte und die heterogenen Lagen – von urbanen Luxusimmobilien in München bis zu den begehrten Lagen am Starnberger See – machen eine pauschale Einschätzung nahezu unmöglich.

Zudem sind hier rechtliche Aspekte oft komplex:


  • Bei Erbschaften sollten Immobilien korrekt bewertet werden, um keine überhöhte Steuerbelastung zu riskieren. Die Werteinschätzung der Finanzämter basiert auf standartisierten Verfahren und berücksichtigt keine individuellen Objektmerkmale, wie z.B. anstehende Reparaturen, ungünstige Grundstückszuschnitte bzw. Lagemerkmale.

  • In Erbengemeinschaften entstehen oft Streitigkeiten über den Wert, wenn kein unabhängiges Gutachten vorliegt.


Deshalb ist gerade in dieser Region eine qualifizierte Bewertung durch einen zertifizierten Sachverständigen sehr hilfreich, um Risiken zu minimieren.



Fazit: Wann Kurzgutachten, wann Vollgutachten?

Anlass

Kurzgutachten

Vollgutachten

Privater Verkauf

Vermögensübersicht

Erbschaft/Schenkung

Steuerliche Zwecke (Finanzamt)

Gerichtliche Verfahren

Scheidungen mit Einigung

Scheidungen mit Streitigkeit

Zwangsversteigerung



Lassen Sie sich beraten


Sachverständigenbüro München und Starnberg

Wir von SVBI – dem Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung in München, München Umland & Starnberg klären gerne, welches Gutachten für Ihren Zweck erforderlich ist.



Unser Versprechen:


  • Fachlich fundierte Gutachten nach geltenden Rechtsvorschriften

  • Lokale Expertise auf einem der anspruchsvollsten Immobilienmärkte Deutschlands: Kurzgutachten Immobilie München & Starnberg

  • Transparente, nachvollziehbare Wertdarstellungen




 
 
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